Entrevista Basilio González, director nacional de Agencia Industrial y Logística de CB Richard Ellis
“Hemos tocado fondo en muchos fundamentos del negocio como rentas, absorción y disponibilidad”
Para comenzar, ¿Cómo valoría la situación actual del mercado inmobiliario industrial en nuestro país? ¿y en el extranjero?La situación del mercado inmobiliario en España es delicada. Creemos que hemos tocado fondo en muchos fundamentos del negocio como rentas, absorción y disponibilidad. Podemos decir esto debido a que nos encontramos con dichos parámetros en mínimos de los últimos 15 años.
De cara a una posible recuperación todavía queda mucho para ello y estaremos un par de años más con un crecimiento mínimo en el mejor de los casos.
En Europa cada vez se marcan más las diferencias ya que algunos países como Alemania, Francia, Inglaterra, Polonia se están recuperando rápidamente y ya están acercándose en muchos aspectos a niveles parecidos a la etapa anterior a la crisis pudiendo dar por zanjada la etapa de crisis el año que viene si todo sigue así. Por otro lado, está el otro vagón con pasajeros como Irlanda, España, Portugal donde el mercado sigue muy “tocado” y no se puede hablar de recuperación.
¿Qué fórmulas aplicaría para impulsar el mercado?
La recuperación del mercado inmobiliario pasa por una recuperación de la economía española y crear confianza en los inversores internacionales. Para la recuperación económica se exige un recorte del gasto no productivo del estado (las inversiones del estado son más necesarias que nunca), cambio del sistema impositivo y reforma del sistema de laboral como medidas más inmediatas. En cuanto a la recuperación del mercado inmobiliario hacen falta incentivos como recuperar la desgravación fiscal por compra de vivienda y bajada de tipos impositivos en los diferentes impuestos.
¿Qué subsector industrial se ha visto más afectado por la crisis? ¿Cuál es el que tiene más oportunidades?
El sector que más ha sufrido ha sido claramente el de mininaves ya que en la actualidad es un producto que ha dejado de desarrollarse y el que está construido encuentra claras dificultades para transaccionar debido a los altos precios. El suelo aunque ha corregido sus precios de forma notable también sufre mucho debido a que los promotores no desarrollan proyectos a riesgo y la demanda de suelo ha caído en picado.
¿Cree que el sector español es atractivo para los inversores extranjeros?
Creo que debería serlo. Aunque no estamos en nuestro mejor momento el sector logístico ofrece oportunidades de inversión con altas rentabilidades en el entorno del 8% para productos prime. Cuando las aguas vuelvan a su cauce volveremos a rentabilidades más en el entorno del 7%. Lamentablemente, sólo los fondos con presencia en España y que conocen nuestra idiosincrasia aprovechan estas oportunidades. El resto tiene una percepción muy alta de riesgo-país y prefieren invertir en otros países o productos.
¿Cómo se encuentra nuestro nivel de rentabilidad?
El producto logístico prime ofrece, como decía antes, unas rentabilidades en el entorno del 8%. El producto secundario ofrece unas rentabilidades mucho más altas (9-10%) debido a que los inversores centran su interés en el primero.
¿Qué operación destacaría de este ejercicio que está a punto de finalizar?
Operación de venta de dos inmuebles de Rodamco, sumando un total de 35.000 metros cuadrados, en PP10 Leganés Sur M-50, intermediada por CBRE, la cual es un ejemplo de operación de producto prime.
¿Y qué previsiones tienen para el próximo año?
El año que viene seguirá siendo un año complicado debido a la coyuntura actual. No se esperan grandes cambios aunque habrá que estar atentos a si se terminan realizando las grandes reformas que la economía necesita para marcar el inicio de la recuperación.
